港鐵所謂成功之源是軌道+物業，現在我們正在用一種全新的思路詮釋軌道到底能給人類做什么工作。軌道交通的最高境界是讓人類少出行，這和傳統的理念不同。因為修軌道的目的是讓大家多出行，其實城鎮化最終的目的是提高人們的生活品質，提高人們生活品質的結果是讓人類少出行，假設你不出門就上班，不出門東西就送到你家里，這是人類將來追求的終極目標。但現在沒有辦法，因為你要出門上班、送孩子上學、看病等等，但香港鐵路把這些東西打包在一起，用軌道+物業（R+P）、軌道+社區的歷年，打造了最現代化的城鎮化的生活。所以，通過這樣的成功模式在世界上摸索出這么一套東西，現在這套東西是被復制到了倫敦、澳洲、斯德哥爾摩、北京的4號線、14號線，今年年底14號線大望路就要開通一截了。杭州西湖邊上的1號線和深圳4號線。在今年政府工作報告里，破天荒的從來沒有過的，李克強總理政府工作報告里出現了一個英文詞PPP，這個概念是說我們如何把公共服務和社會資本做結合，讓公共服務和社會資本最大化。因為公共服務沒有辦法，它只是提供給大家社會效應。但一味讓政府往里投錢，剛才也說到了地鐵是非常耗錢的工程，一公里10億，北京這種城市現在已經達到13億，有的二線城市大概8、9億，這不是最耗錢的地方。最耗錢的地方是維持目前北京這樣的地鐵網，一年的運行成本100到150億，如果你有一個地鐵網每年政府不說盈利，光是要拿出維持這個系統運行要花100到150億。我們國家很多二三線城市政府收入只有二三百億，政府可支配的比二三百億還低。那么我們可以算一下，如果一個城網的長度以200公里計算，一公里10億，加上200公里的地鐵網一年運行成本在50到100億，甚至有的地方到150億，在今后的20年這是多大的財政窟窿，所以，政府在政府工作報告里，李克強總理提出了PPP合作模式。 內.容.來.自：中`國`碳#排*放*交*易^網 t a np ai f an g.com
軌道+物業是港鐵成功的精髓。首先它不需要政府資金的投入，所謂的PPP是社會資本負責承擔這個風險，我們用特許經營30年，相當于政府蓋了一個空樓，我裝修一個星巴克的咖啡來賣，賣了30年，最后所有的設備、所有的環節要跟我剛開業的時候標準是一樣的再還給政府，這就是特許經營的概念。PPP是什么概念呢？是最終由私人資本運行30年后，有些地方不同的行業，PPP可以做的項目，比如政府的監獄項目、醫院、學校都可以做PPP，軌道交通是一個特例，30年之后我要按照開業頭一天所有運行標準和設備的更新度再還給政府。這里面對我意味著什么？在30年過程中所有的設備更新、地震、不可抗力、財務問題、人員問題，匯率問題都要由私人資本來承擔，但剩下的東西是我在三十年后交還給政府。政府收獲的是有人做了這個東西，最后我可以把這個東西收了。三十年后政府如果說滿意你的服務，可以繼續在做三十年，它是這樣一個可持續的發展過程。
港鐵利用了它所有在香港發展的優勢，在國內的發展目前是用這樣的方式。比如我們在深圳的“天頌”項目是頭一個，因為北京項目沒有辦法用港鐵的土地+軌道的方式，因為我們的土地是招拍掛。用土地來補償軌道交通高鐵，我們也在一直推動這個事，包括CCG，我們都在寫很多東西報給國家。
軌道+物業的運營方案是怎么做的呢？首先我的地鐵拿出來之后，我不是白那政府的地。在政府沒有修地鐵的時候，這塊土地值多少錢，我是要付給政府的，這塊地是我買過來的。但是修完了地鐵以后，這塊土地升值了，我在這塊土地上蓋的房子和物業產生的升值空間是由我和政府分享的。用這塊升值的錢來養地，是這個模式最核心的地方。但有的人會說，這和國內的土地招拍掛一樣，誰拍的錢高就把錢給誰。政府還是拿了多少錢在政府兜里，然后我再把這個錢給誰不就行了？其實不是這樣，本位主義就是這樣，地鐵的人只管地鐵，物業的人只管物業。地鐵的目的是讓人們最方便，但是我們發現如果你們到了香港，看香港地鐵的出口再看北京地鐵的出口，你就知道為什么要用這種模式發展地鐵，而不是用招拍掛的模式發展地鐵。因為用招拍掛的方式地鐵公司只做地鐵這件事，管不了人怎么走方便。北京很多以前發展的地鐵項目，你如果去西直門、木樨地，坐一次1號線和10號線會發現換乘不方便。但如果我們有這種協同效應，也就是說政府土地劃撥的時候，劃撥給地鐵上有經營地鐵權的人，他們在發展地鐵的時候會充分考慮，這個樓宇間我用什么樣的通道和出口來解決這個問題。香港的所有交通是分層的，在香港人車永遠是分流的，老城區不說了，因為有遺留問題?，F在新城區的發展，香港車速為什么在街道這么窄的情況下開這么快，主要是因為街上沒有人。人怎么走？樓與樓之間要么空中有通道，要么地下有通道，這些是由地鐵公司修的通道，上蓋的物業是由地鐵公司統籌安排的。所以，他會想到如果我給這兩個樓之間把通道修好了，會增加客流，我的利潤會最大化。但如果你把這塊土地給了其他的地產商，它做一個商場考慮出口就不會這樣考慮，其實這不是錢的問題，這是一個人性化的問題。
國家工信部備案/許可證編號
